新加坡REIT市场不振，受美国写字楼市场低迷和中国经济放缓拖累

编辑

2023年8月14日15:30 CST 更新
亚洲最大的房地产投资信托(REIT)市场之一正受到美国写字楼市场低迷和中国经济放缓的影响。

新加坡规模730亿美元的上市REIT市场最近受到冲击，之前宏利(Manulife)旗下的一个美国写字楼信托基金7月份表示，其投资组合的价值在2023年上半年下降了15%，导致其违反了一项贷款契约。在过去的一年里，该信托基金和另外两只专注于美国商业地产的信托基金的市值总和损失超过三分之二。

市场人士担心Manulife U.S. REIT的困境只是冰山一角。随着中国宏观经济前景恶化，一些在新加坡上市、在中国持有商业地产的REIT的股价今年也出现下跌。


在中国南方拥有购物中心的大信商用信托(Dasin Retail Trust)表示，包括连锁超市家乐福(Carrefour)的中国运营商在内的一些租户提前终止了租约。该公司还在7月份披露，其投资组合的价值在2022年有所下降。

据知情人士透露，一些信托经理最近要求新加坡最高金融监管机构新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)放宽杠杆率限制，使他们在与银行谈判贷款条件时有更大的财务灵活性。新加坡REIT的债务与资产比率一般不得超过45%。

新加坡金管局的一位发言人表示，金管局密切关注宏观经济状况，并定期与业界进行讨论。该发言人说，如果信托公司因其房地产价值下降而超过杠杆率限制，这并不构成违规。

过去20年来，新加坡吸引了数十家房地产信托机构上市，并已成为除日本以外亚洲最大的REIT市场。这些投资工具合计占新加坡股市总市值的12%。近期美国房地产估值和股价的下跌正在形成对市场韧性的考验。大多数专注于中国市场的REIT尚未出现此类下跌，但分析师表示，令人担忧的是，中国经济复苏乏力将开始影响部分信托基金所持有的商场和工业园区的出租率及其估值。


Dasin Retail Trust said some of its tenants, including the Chinese operator of supermarket chain Carrefour, have terminated leases early.

图片来源：Cfoto/Zuma Press

RHB Bank Singapore的REIT分析师Vijay Natarajan说，市场有一种不安情绪。他说，造成这种情况的因素很多，包括利率迅速上升以及疫情对海外房地产的影响。他说，这些情况变化对新加坡以国际业务为重点的REIT的影响尤为严重，因为这些基金的投资组合规模往往较小，多样化程度也较低。

在美国，许多上班族都不愿意回到工作场所，导致公司重新考虑办公空间的需求量。这进而又导致写字楼REIT和写字楼业主股票的估值下降。

Manulife U.S. REIT在洛杉矶、亚特兰大和华盛顿特区等美国大城市或这些城市附近拥有楼宇。

该信托公司最近对其投资组合价值进行了独立评估，其经理们惊讶地发现，投资组合价值下降了2.80亿美元，降至16.3亿美元。

该信托公司位于宾夕法尼亚大道1750号的大楼与白宫只相隔一个街区，将美国政府当做其主要租户，其估值为1.24亿美元，而2022年底的估值为1.56亿美元。

根据仲量联行(Jones Lang Lasalle)旗下一个部门提供的估值数据，截至6月底，该信托公司位于新泽西州塞考卡斯(Secaucus)广场大道500号的11层办公楼估值为6,700万美元，比六个月前下降了27%。就在7英里之外的泽西市，其位于交易广场(Exchange Place) 10号的办公楼估值为2.58亿美元，比2022年底下降了11%。


新泽西州泽西城交易广场一景。

图片来源：timothy a. clary/Agence France-Presse/Getty Images

整体资产价值下跌，再加上利率的急剧上升增加了其借款成本，导致该信托公司违反了其财务契约之一。Manulife U.S. REIT上半年没有进行现金分红。该公司周一表示，其管理人支付了一笔款项，略微降低了杠杆比率，并正在就豁免违反契约行为与贷款人进行磋商。该公司还可能出售位于亚特兰大的办公楼Phipps Tower，以帮助增强其流动性。

周一，该REIT的股价进一步下跌。在过去一个月里，其股价跌去了近一半。Manulife U.S. REIT副首席执行官Caroline Fong表示，该信托公司还在考虑向第三方出售其他一些资产。

星展(DBS)分析师称，鉴于今年上半年估值急剧下降，该信托公司可能需要其发起人提供资金支持，以帮助解决问题。他们说，资金支持形式可能是股权注入或资产出售。

新加坡其他一些专注于美国和中国的REIT最近公布了财报，但没有在年中信息披露中让外部机构对其物业进行价值评估。许多REIT只在公布全年业绩时才这样做。